【新時代新氣象新作為】建立兩權抵押“退出機制”，擴大農宅受讓范圍

2018-03-23 16:01 來源: 中國江蘇網

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【連網】

2018年3月21日，泗洪大地楊柳依依。農民朋友們正趁著大好春光，搶農時、抓春管。劉成龍攝視覺江蘇網供圖

2015年底，國務院確定農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款試點名單。江蘇省有10個縣（市、區）是土地經營權抵押試點區，農房抵押試點區有3個。其中，泗洪縣是土地經營權和農民住房財產權抵押試點區，試點實施以來，該縣兩權抵押數量和放貸規模均居全省前列。今年，兩權抵押試點時間繼續延長。

兩權抵押后，銀行能不能按期收回貸款，是這種試點能否持續的重要因素之一。記者近日在泗洪縣采訪時發現，盡管有少量貸款未能按時收回，但泗洪縣創新工作方法，探索出解決兩權抵押中難題的新路。

截至今年3月8日，泗洪縣土地經營權抵押累計成交數為2283筆，累計抵押土地面積50.68萬畝，累計發放貸款4.791億元。“絕大多數貸款者能夠到期還款。”泗洪縣農工辦副主任周維利說，但也有個別貸款者因多種原因不能按期償還。青陽鎮重崗社區一家葡萄合作社負責人用1100多畝土地經營權作抵押，貸到150萬元。去年1月貸款到期，但該負責人因非經營原因而不能償還貸款，人也失蹤了。由于土地流轉期限到2025年為止，泗洪縣農村產權交易有限公司請人代為看管葡萄園，最近想在農村產權交易平臺上掛牌交易這宗土地經營權。

金鎖鎮一位種植大戶用200畝葡萄園土地經營權作抵押，在農行貸到40萬元，去年5月貸款到期，該大戶因經營不善無法償還。對這種情況，還有哪些處置辦法呢？

周維利說，在試點開展土地經營權抵押之初，泗洪縣出臺風險補償金管理辦法，由財政出資1000萬元作為風險基金，并確定匯隆公司為貸款擔保機構。土地經營權抵押到期后，逾期3個月仍沒還貸的，由風險基金向銀行代償40%，其余60%由匯隆公司代償。“處置使用權抵押中的違約問題，是各試點區的難題。”周維利說，因為銀行是不可能收回土地經營權、再物色新的經營者的，而風險基金數量畢竟也有限，不可能長期代償。因此，遇到風險同樣需要代償的匯隆公司成立農業全程化服務公司，如經營者逾期不能還款，一方面可以在交易平臺掛牌、重新出讓；另一方面也可以讓匯隆公司物色新的經營者，甚至由公司自己經營。這等于建立了土地經營權抵押退出機制，這樣銀行就敢大膽放貸了。

農民住房財產權抵押的退出機制更難建立，因為農村宅基地只能在本村（社區）經濟組織成員內部轉讓，沒有宅基地的農村居民是有資格申請宅基地的，這樣，農房受讓的空間很小。泗洪縣在試點農房抵押（含宅基地）中就遇到這一難題。泗洪縣農商行副行長謝輝介紹，截至今年3月，該行接受2083筆農宅抵押，累計發放貸款近15億元，其中98筆發生還款違約，涉及金額1000多萬元，在貸款余額中占5.89%。

貸款逾期后，銀行一般先向貸款者催收，一定條件下可在付清利息后延長貸款期限；如確實收回貸款無望，則通過訴訟進行司法拍賣。截至今年3月，已有16處農宅進行司法拍賣，成交5處，成交金額112萬元，其余都流拍了。“主要因為本村居民之間都很熟悉，不方便買。成交的農房，通常農宅原所有人跟競拍者關系較好，有的是親戚，互相之間存在某種程度上支持關系。”謝輝說。

為讓農房抵押能夠順利推進，3月初，泗洪縣決定將農房受讓范圍放寬，凡本縣農民、沒有宅基地的，都有資格參與競拍和受讓。“受讓半徑擴大到全縣后，抵押農房處置就容易多了。”泗洪縣農商行董事長鞏大兵說，以前幾次拍賣中，就有本村以外的人想參與競拍，但因不符合要求取消了他們競拍資格。現在抵押的農房，多數靠近集鎮，可作為經營用房，只要受讓范圍擴大到全縣，拍賣成交率可大大提高。銀行還充分考慮到對因違約而被拍賣農房的農戶實際困難——從拍賣成功后的執行款中預留一部分資金，用于給該農戶租借安置房，或直接給予租房補貼，安置房租借補貼期限為12個月，租金補貼參照執行。

省委農工辦副主任許善平說，泗洪縣這一突破得到上級主管部門肯定。泗洪縣是土地經營權抵押和農房抵押的試點區，既然是試點，就應先行先試。浙江省不少縣（市、區）早些年就將農房受讓范圍擴大到全縣，取得很好的效果，農民“沉睡”資產被喚醒。

除了這項政策外，泗洪縣還嘗試政府處置流拍農房，即由政府出資買下流拍農房。界集鎮中大街有一處670平方米農房，拍賣價格為47.8萬元，結果流拍。最后由鎮政府出資買下這處農房，償清銀行貸款。政府買了農房可用于工業化、城鎮化等過程中拆遷戶過渡安置，還可作為外地在本鎮執教教師宿舍等。

本報記者徐明澤朱新法

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