“以舊換新”，樓市開啟新萬億市場

住房“以舊換新”，被認(rèn)為是促進(jìn)一二手房聯(lián)動、提升房地產(chǎn)市場流動性的有效手段，有機(jī)構(gòu)預(yù)測是開啟新萬億市場的“關(guān)鍵一步”。最近一段時間，“以舊換新”城市陣容不斷擴(kuò)大。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施。多地開展住房“以舊換新”，那么“以舊換新”究竟該怎么換？政策實(shí)施效果如何？在具體落地過程中，還存在哪些難題？

從各地推出的“以舊換新”模式來看，大致可分為三種：國企收購、中介幫賣、購房補(bǔ)貼。

其中，“國企收購”主要指的是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項(xiàng)目，代表城市有鄭州、南京等。“中介幫賣”指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，代表城市有深圳、紹興等。“購房補(bǔ)貼”則是指對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭提供購房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼，如沈陽、徐州、揚(yáng)州等。

一線城市推出的“以舊換新”模式，主要集中在“中介幫賣”。例如，近期北京提出組織開展住房“以舊換新”活動。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

2024年4月，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

“賣舊和買新都要中介來嫁接和撮合，中介機(jī)構(gòu)是‘中介幫賣’的關(guān)鍵主體。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，讓賣家接受較低的掛牌價和成交價，讓開發(fā)商接受新房較大折扣、落實(shí)“無責(zé)退訂”等，都要靠中介機(jī)構(gòu)來串聯(lián)。在買賣雙方都對價格和成本比較敏感的情況下，中介機(jī)構(gòu)要降低中介費(fèi)率，讓買賣雙方看到實(shí)惠，而且是稅收、金融、新房折扣等多方疊加起來的實(shí)惠。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則表示，“中介幫賣”模式的效果很大程度上取決于市場運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買方市場”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國企收購”已有城市取得一定效果。

“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，從去年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。“換新”環(huán)節(jié)中，各地政策存在一些差異。

具體來看，一種是給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項(xiàng)目均可購買。根據(jù)中指監(jiān)測，目前鄭州的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小。鄭州“收舊換新”由國資平臺直接收購業(yè)主舊房，截至6月24日，鄭州房產(chǎn)交易服務(wù)平臺顯示，換房人可選新房樓盤共計(jì)189個，一方面換房人選擇范圍較多可以提升居民換購積極性，另一方面，有利于進(jìn)入房源庫的房企銷售改善，但這對國資平臺資金儲備和融資能力的要求較高。

另一種是國企限定換房人僅可購買企業(yè)旗下指定的新房項(xiàng)目(實(shí)現(xiàn)定向去庫存)，目前大部分城市采取這種方式。在出臺相關(guān)政策的各城市中，南京具有較強(qiáng)的代表性，“以舊換新”經(jīng)歷了兩個階段，第一階段于2024年4月啟動，新房房源限定在南京安居集團(tuán)旗下項(xiàng)目，第二階段于6月啟動，明顯擴(kuò)圍了新房房源數(shù)量。

目前，一些城市的“以舊換新”措施已經(jīng)產(chǎn)生了一定效果。南京安居集團(tuán)于6月27日公布了“成績單”——參與活動的14個項(xiàng)目案場累計(jì)來訪3000組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人約690組；累計(jì)完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。

除了上述兩種模式之外，不少城市還出臺了購房補(bǔ)貼政策，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補(bǔ)貼。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，“以舊換新”政策比較符合當(dāng)前的市場趨勢，主要從需求端支持購房者購房，當(dāng)下二手房掛牌量處于較高位水平，置換客群往往需要賣出當(dāng)前持有的房屋才有足夠的資金購買新房屋，庫存高壓下房屋成交周期相對較長，新政為“以舊換新”的置換客群提供便利，加強(qiáng)了一二手房市場聯(lián)動，有利于提高行業(yè)成交效率及市場活躍度。

王小嬙也強(qiáng)調(diào)稱，“以舊換新”政策具有一定的市場潛力，但市場需求、舊房估值、收購資金等問題仍然需要高度重視，只有各方面關(guān)鍵因素形成良性互動，“以舊換新”才能發(fā)揮最大效用。

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